Prekjučer je u Velikoj vijećnici pazinske gradske uprave održan prilično broji skup predstavnika stanara. Naime skupilo se njih 60-ak, što je gotovo stopostotan odaziv na ovaj skup, koji je organizirao Pazin.d.o..o, gradska tvrtka za upravljanje zgradama.
Bio je to prvi od sveukupno planirana tri sastanka. Drugi po redu, održat će se 20. svibnja za predstavnike suvlasnika zgrada iz samog gradskog središta, a treći 27. svibnja za preostale predstavnike iz grada Pazina te okolnih općina gdje Pazin d.o.o. ima manji broj zgrada na upravljanju – Cerovlja, Lupoglava, Karojbe, Tinjana, Motovuna i Žminja.
Kako su predstavnicima zgrada predstavili direktorica tvrtke Vlasta Nekić i kasnije stručna suradnica Nina Benazić, osvrnuli su se na temeljne izmjene Zakona o upravljanju i održavanju zgrada.
Zakon definira ulogu upravitelja i ulogu predstavnika suvlasnika te nabraja što su zajednički dijelovi zgrade što je izazivalo poteškoće u praksi. Uređuje se minimalni iznos i način plaćanja zajedničke pričuve te prava, obveze i odgovornosti suvlasnika. Minimalni iznos pričuve vezan je uz Podatak o etalonskoj cijeni građenja, javno objavljenog podatka, kako bi se jednostavnije obračunavala zajednička pričuva.
Trenutačno je to 0,36 eura po metru četvornom, te su cijene pričuva u Pazinu već usklađene s time na način da je za zgrade bez dodatnih zaduženja nova minimalna pričuva u tom iznosu dok je za zgrade koje su ranije odlukom suvlasnika povećale pričuvu u proteklom periodu novi iznos pričuve računa se tako da se dosadašnji povećani iznos usklađuje s novom zakonskom minimalnom osnovicom uz postojeći postotak povećanja.
Za zgrade pod kreditom udio suvlasnika u otplati kredita po kreditnom zaduženju ostaje isti, ali se dodaje nova minimalna pričuva.
Cilj je pridonijeti donošenju kvalitetnog programa upravljanja zgradom da se svaka zgrada pregleda i utvrde rokovi popravaka ili zamjene dotrajalih dijelova jer je ulaganje u zajedničku pričuvu ulaganje u zajedničku imovinu koje se vraća kroz povećanje vrijednosti nekretnine. Stoga je u Zakonu naglašen Program upravljanja zgradom kako bi zgrade postale kvalitetnije i sigurnije.
Zakon uvodi pojam zajednice suvlasnika s pravnom osobnosti i vlastitim OIB-om što će znatno ubrzati upravne i sudske postupke te olakšati zgradama apliciranje za fondove (obnove fasada, energetske obnove, ugradnja solarnih elektrana i dizalica topline na zgradu).
Uvodi se Registar zajednice suvlasnika što je preduvjet za dobivanje OIB-a. S pomoću tog registra dugoročno će se dobiti kvalitetne podatke o kućanstvima i pokazatelje za stanove u prostoru što će olakšavati postupanje hitnim službama.
Smanjuju se potrebne većine suvlasnika za donošenje odluka jer je praksa pokazala da se često zbog nezainteresiranosti pojedinaca odluke ne mogu donijeti. Pa tako za hitne popravke nema obveze prikupljanja suglasnosti, za nužne popravke se s 50 posto smanjuje na trećinu suvlasnika.
Za redovno upravljanje je potrebno skupiti više od 50 posto suvlasnika, dok za investicijsko održavanje što se odnosi na velika ulaganja u zgradu na 80 posto suvlasnika. Dosad je za ovu namjenu bilo potrebno skupiti 100 posto potpisa.
Za stanove u kojima se namjera obavljati djelatnost koja prouzrokuje buku ili vibracije u zgradi, kratkoročni najam u stambenim zgradama i najam za više osoba ubuduće će biti potrebno prikupiti suglasnost dvije trećine suvlasnika, uključujući suglasnost neposrednih susjeda, s obzirom na to da takav oblik najma utječe na kvalitetu stanovanja svih suvlasnika u zgradi, ali i smanjuje stambeni fond za dugoročno rješavanje stambenog pitanja kao jedne od temeljnih ljudskih potreba. Zakonom je propisano da se najmom za više osoba smatra najam najmanje petorici ili više punoljetnih, a bitno je da se ovdje radi da su to rodbinski nepovezane osobe.
Rješenjem koje donosi ovaj Zakon će suvlasnici zgrade moći iskazati svoje mišljenje o okolnosti da će kroz zajednička stubišta i hodnike prolaziti velik broj različitih osoba. Potrebna suglasnost stavlja se na dvije trećine suvlasničkih dijelova kako potencijalni investitori ne bi ovisili o samovolji svakog pojedinog suvlasnika. Praksa je pokazala da je gotovo nemoguće prikupiti suglasnosti svih suvlasnika, pa se ni u ovome članku ne traži tako visok postotak suglasnost drugih suvlasnika.
Konačnim prijedlogom Zakona uvodi se obveza onima koji već obavljaju glasnu djelatnost ili djelatnost kratkoročnog najma da svoje poslovanje usklade s odredbama Zakona, odnosno da prikupe potrebne suglasnosti u roku od 5 godina od stupanja Zakona na snagu.
Najam za velik broj osoba se pokazuje kao najproblematičniji u praksi, a istodobno i jedini od ovih djelatnosti za koji nije bilo potrebno ishoditi rješenja ili minimalne tehničke uvjete pa je u odnosu na taj specifični najam rok za prilagodbu jedna godina od stupanja Zakona na snagu.
Zakon uvodi mogućnost ugradnje liftova i obnove fasada u zaštićenim cjelinama uz poticaj države od 33 posto i mogućnost da u subvenciji sudjeluje i lokalna samouprava. U tu svrhu Vlada će donijeti posebne programe i osigurati sredstva.
Ministar će Pravilnikom o kućnom redu propisati odredbe kućnog reda u stambenim zgradama, a Zakonom se daje mogućnost da naplate višu pričuvu suvlasnicima koji krše kućni red. Propisuje se sadržaj kućnog reda te obveza njegova pridržavanja, s obzirom na to da se pokazalo da suvlasnici, najmoprimci i drugi stanari unatoč propisanom kućnom redu u zgradama često krše napisane odredbe.
Svrha zakonskih izmjena koje donose Ministarstvo i Vlada je povećanje štednje, odnosno stvaranje većih financijskih sredstava na računima zgrada kako bi se lakše pokrili troškovi održavanja kad to bude potrebno.
U očekivanju donošenja podzakonskih akata Vlade i Ministarstva, tijekom ožujka 2025. godine, Upravitelj je, pripremo sažetak novog zakona u obliku brošura s osnovnim informacijama: ukratko o novom zakonu, rokovima i obvezama te pojmovima i provođenju novog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada, te ga dostavio ovlaštenim predstavnicima, iste su dostupne svim suvlasnicima na web stranici Upravitelja i dostavljene su Gradu Pazinu.
